Valeur d’un bien
Estimer la valeur d’un bien immobilier n’est pas chose facile. Selon la personne qui va évaluer le bien, les résultats peuvent être très différents. La valeur finale va dépendre de nombreux paramètres dont certains difficilement objectivables.
Valeur vénale ou de reconstruction
La méthode d’estimation de la valeur d‘un bien va dépendre de l’utilité de cette estimation ; Elle ne sera pas identique s’il s’agit de mettre le bien en vente, s’il s’agit d’une estimation pour une assurance ou d’une estimation après la survenue d’un sinistre et qu’il faut le reconstruire en tout ou une partie.
Valeur vénale d’un bien
Déterminer la valeur vénale d’un bien revient à estimer le prix que l’on pourrait tirer de la vente de ce bien.
Cette valeur dépendra du marché immobilier local, de la situation du bien par rapport à son environnement, de son état, de son certificat PEB, de l’état de son installation électrique, des travaux qui devront être réalisés à courts ou à longs termes pour assurer la pérennité du bien, ou encore de certains éléments plus subjectifs : proximité d’un lieu particulier, d’une route, d’un moyen de transport, d’une connaissance…
Il s’agit là d’une série de facteurs qui vont définir ce qu’une personne serait raisonnablement prête à investir pour acquérir le bien en question.
Cette valeur sera différente qu’il s’agisse d’une vente de gré à gré ou d’une vente forcée. Elle sera plus élevée en vente de gré à gré qu’en vente forcée.
Comment déterminer la valeur d’un bien ?
La méthode consistant à comparer ce bien à d’autres sur des sites de mises en vente présenteses limites.
En effet, les prix affichés sont les prix auxquels les propriétaires espèrent vendre leurs biens. Ils correspondent rarement au prix auquel ils les vendront.
Les experts qui estiment la valeur d’un bien le font sur base de points de comparaison. Ils disposent de tableau reprenant les ventes notariales et utilisent différents points de comparaisons pour pondérer la valeur des biens de comparaison :
- surface
- nombre de pièces
- taille du jardin
- niveau d’isolation…
La valeur de reconstruction
La valeur de reconstruction est généralement utilisée par les assurances qui ont besoin de connaître la valeur de (re)construction d’un bien afin de l’assurer en cas de sinistre. La valeur de reconstruction sera généralement différente de la valeur vénale qui est plus influencée par des paramètres extérieurs et subjectifs.
Pour résumer, si vous devez faire estimer votre bien, posez-vous au préalable la question de la finalité de cette estimation afin d’avoir recours aux bons experts et aux bonnes méthodes de calcul.
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