Combien ça coûte ? À qui revient l’argent ? À titre d’exemple, pour l’achat d’une habitation à 200 000 €, les frais d’achat avoisinent les 29 000 €. Tout cet argent va-t-il dans la poche du notaire ? Pas vraiment.
Vous achetez une maison ou un appartement en Belgique ? Tenez compte des frais de notaire ! Mine de rien, cette dépense peut représenter jusqu’à 15% du prix d’achat d’un bien. Mais à quoi correspondent exactement ces charges ? Comment les calculer ?
Qu’entend-on par « frais de notaire » ?
Laëtitia et Maxime désirent acheter un appartement. Outre le prix de vente, ils s’interrogent : « Mais combien cela va-t-il nous coûter en plus pour les frais de notaire ? »
En réalité, ne dites plus frais de notaire, mais frais d’acte. Car les communément appelés « frais de notaire » ne bénéficient qu’en partie au notaire. L’essentiel des sommes s’en retourne dans les caisses de l’État. Un acte notarié comprend des droits d’enregistrement, des frais administratifs et des honoraires. Bref, il est plus correct de parler de frais d’actes.
Qui paie les frais de notaire en Belgique ? Cette dépense est à la charge de l’acheteur. Le montant, basé sur une estimation du notaire, doit être versé au moment de la signature de l’acte de vente.
Les droits d’enregistrement pour un achat immobilier
La personne qui achète une habitation paye un impôt sur l’enregistrement du transfert de propriété. Ces droits d’enregistrement sont fixés, en Wallonie, à 12,5 % pour tous les actes de vente, d’échange et conventions translatives de propriété ou d’usufruit des biens immeubles.
Les frais administratifs lors de l’acquisition d’un bien
Les actes notariés impliquent de nombreuses formalités administratives : demandes d’extraits de plans et de matrices cadastrales, détermination de l’origine de propriété du bien, recherches urbanistiques, etc. D’autres frais viennent se greffer comme ceux de la conservation des hypothèques ou la levée d’un état de charges hypothécaires. Ces demandes ne sont hélas pas gratuites. Le notaire en fait l’avance pour le compte de ses clients.
L’étude notariale répercute également une partie de ses frais de fonctionnement auprès de son client : courriers, communications, indemnités, frais de déplacement. Il est vrai que le poste des « frais divers » est parfois le parent pauvre des explications fournies dans les études notariales. À l’acheteur de demander un décompte précis. Une provision d’environ 800 € n’est pas rare. La somme peut être revue à la baisse ou à la hausse selon les circonstances.
Les honoraires du notaire
Ce poste constitue la véritable rémunération du notaire tant pour la rédaction de l’acte que pour le devoir de conseil qui l’accompagne. Ces honoraires dépendent en partie du prix d’achat et représentent environ 1% du prix de vente du bien. Un exemple ? Pour une habitation de 200 000 €, les honoraires du notaire sont de 2 160 €.
Notons que les honoraires sont dégressifs, c’est-à-dire que leur taux diminue par tranches de la valeur. Ils sont fixés par une législation. Le notaire ne peut pas demander des honoraires supérieurs ou consentir un rabais. Il devra en outre partager les émoluments avec le notaire de l’autre partie (répartis en fonction du travail et de la responsabilité de chacun).
Calcul des frais d’acte d’achat en Belgique : exemple
Pour en revenir à notre habitation à 200 000 €, il faudra inclure dans les frais d’acte :
– 25 000 € de droits d’enregistrement (12,5 %) ;
– 2 160 € pour l’étude notariale ;
– 1 100 € de frais administratifs ;
– 685 € de TVA ;
– 240 € de frais de transaction immobilière.
Au total, les frais d’achat d’un bien en Belgique s’élèvent à environ 15 % du prix de vente.
Comment réduire ses « frais de notaire » ?
L’abattement fiscal pour les habitations
L’acquéreur peut bénéficier d’une diminution de sa base imposable sous certaines conditions. C’est ce qu’on appelle un abattement des frais d’enregistrement. L’abattement en Wallonie varie de 20 000 à 40 000 € selon le prix d’achat du bien. Plus le bien est cher, plus l’abattement sera faible.
À titre d’exemple, l’abattement est de 40 000 € pour les habitations de moins de 350 000 €. Cela signifie que vous ne payez pas de droits d’enregistrement sur une tranche de 40 000 € de l’achat de votre bien. Cela correspond à une économie d’impôt de 5 000 €.
Réduction de taux des droits d’enregistrement
Vous pouvez bénéficier d’un taux réduit à 6% en cas d’achat d’une habitation modeste (voire de 5% pour une tranche ou dans le cas d’un crédit hypothécaire social). Le caractère modeste de l’habitation dépend du revenu cadastral.
Quels sont les frais d’achat pour une nouvelle construction ?
Dans le cas d’une habitation neuve, celle-ci ne sera pas soumise aux droits d’enregistrement, mais à la TVA de 21 %. Les frais d’acte d’achat d’une nouvelle construction sont donc généralement plus élevés.
La TVA est dûe pour la vente du bâtiment et du terrain si les 3 conditions suivantes sont remplies :
- Il est permis de bâtir sur le terrain et le bâtiment qui y est construit est vendu avec TVA.
- Le terrain et le bâtiment sont vendus à la même personne.
- Le terrain et le bâtiment sont vendus au même moment.
Pour contourner la TVA, certains promoteurs séparent la vente du terrain et celle du bâtiment ou les cèdent à des moments différents.
Comme pour une habitation ancienne, vous pouvez bénéficier d’un abattement jusqu’à 40 000 € en Wallonie sous certaines conditions.
Simulez ici vos frais d’achat
Vous comptez acheter un bien immobilier ? En cliquant sur www.notaire.be/calcul-de-frais, les notaires mettent à disposition de tous un module de calcul.
Attention, les montants obtenus sont fiables, mais ne sont qu’indicatifs. Les chiffres indiqués sont une estimation de vos frais de notaire. Ils doivent être adaptés au cas par cas, en fonction de la complexité du dossier et des formalités requises.
Il reste dès lors essentiel de s’adresser à son notaire pour tout renseignement et pour avoir une idée précise du coût de l’opération envisagée. Il sera alors possible d’effectuer un calcul précis en tenant compte de l’ensemble des paramètres, comme les biens immobiliers déjà en possession.
Comprendre les « frais de notaire » : En résumé
Quelles informations clés retenir pour calculer les frais de notaire en Belgique ?
Tout d’abord, il y a la taxe à payer à la région : les droits d’enregistrement (12,5% en Wallonie). Vous pouvez cependant bénéficier d’une réduction de frais sous certaines conditions.
À ces droits d’enregistrement s’ajoutent des frais administratifs et les honoraires du notaire. Au total, ces frais d’acte d’achat correspondent en moyenne à 15% du prix d’achat de la maison ou de l’appartement.
Enfin, notez que pour l’achat d’un bien neuf, c’est le régime TVA à 21% qui s’applique et non celui des droits d’enregistrement.
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